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【回答者 高森健弁護士】住宅ローン審査落ち 契約解除できるか

質問 住宅ローンを利用して新築マンションを購入しようと、売買契約を不動産業者と締結し、100万円の手付金を払いました。ところが、○○銀行ではローンの審査に落ちてしまい、不動産業者からノンバンクを紹介されたのですが、金利が高くて、そことはローンを組みたくありません。売買契約を解除することはできますか。

回答 不動産売買契約書には、代金の2~3割の高額な違約金を支払わなければ、買主都合による契約解除ができないとする条項があるのが一般的です。他方、不動産の購入にはローンを利用する人が多く、確実に審査が通る保証もないのに、契約しなければならないのは消費者に大きなリスクを負わせることになってしまいますので、一般的にはこのリスク回避のための特約が設けられています。

 一つは、手付放棄による解除です。売主が契約の履行に着手するまで(具体的には、あなたの希望を入れて間取り変更の工事に着手したような場合)は、100万円の手付金を放棄すれば、理由にかかわらず、契約を解除することが可能です。

 もう一つは、ローン特約による解除です。予定していた住宅ローンの審査が通らなければ、無条件で契約を解除することができるとする特約で、この場合は手付金も全額返ってきます。

 売買契約書に「○○銀行のローンを利用する」と明記してあれば問題ありませんが、「都市銀行等のローンを利用する」というように金融機関が特定されていない場合はどうでしょうか。この場合は、他の銀行のローン審査も受ける必要があるでしょう。買主は、売買契約を誠実に履行する義務があると考えられ、他の銀行から融資を受けられる可能性がある以上は、融資を申し込んで、売買代金を支払えるよう努力すべきだからです。

 ただし、ノンバンクにまで融資を申し込まなければならないかといえば、そうでもありません。銀行の低金利の住宅ローンの利用を想定している人が、高金利の融資の利用まで予定しているとは考えづらく、その利用を買主に求めることは酷な結果になってしまいます。したがって、ノンバンク以外からローンを受けられそうにないのであれば、ローン特約に基づいて契約を解除できる可能性が高いと言えるでしょう。

(たかもり・つよし)

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